华侨城A：业绩大增长主要源于销售良好

　　申银万国

　　●中报业绩大幅预增，明显超预期。尽管我们已预期到华侨城A的2008年中报业绩有望大幅增长，但此次公告称：预计公司净利润比2007 年同期增长约200-250%。这明显超出我们的预期，或许也明显超出市场的预期。

　　●中报业绩大幅增长主要是由于东部华侨城天麓房地产项目、波托菲诺房地产项目销售情况良好。1)东部华侨城天麓房地产项目已全面进入经营期，而且上半年销售情况十分良好，业绩比去年同期大幅增长。其中，2008 年12月8日已推出天麓一区20 套山海大宅，目前整体销售情况良好，共销售了16 套，销售率达80%，平均售价约13.1 万元/平方米。2008 年5 月28 日推出了天麓七区，目前已售38 套，销售率达68%，平均售价约7.2 万元/平方米。2)合作开发项目----波托菲诺项目上半年销售情况良好，业绩比去年同期大幅增长。其中，2007 年5 月推出了波托菲诺纯水岸四期，目前销售情况尚可，共销售了107 套，销售率55%，平均售价约5.7 万元/平方米。2008 年5 月28日推出了纯水岸联排项目，即波托菲诺纯水岸五期，在未公开发售的情况下，甫一推出，全部被预订，目前已售罄，平均售价约8.5万元。

　　●总体上目前华侨城A 的各个房地产项目销售情况尚可，或没有先前市场预期那么悲观，目前高端住宅市场需求依然相当强劲，总体上我们仍较为看好华侨城房地产项目。

　　●维持盈利预测和“买入”评级。我们预计2008-2009 年EPS 分别为0.64/0.96元，其中房地产仍贡献80%左右的净利。目前华侨城A 的股价为9.4 元，剔除旅游业的合理估值约5.1 元，约剩4.3 元，这即是目前市场对华侨城房地产业务的估值水平。而整体上市后，华侨城所拥有的房地产项目权益储备累计至少在538.2 万平方米以上，其中，住宅项目权益储备累计则达到414.4 万平方米。我们认为，目前估值明显低估，我们维持“买入”的投资评级。